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未来有5亿人买房,房价“上涨空间”还有多大?

2019-11-07 09:41:02 阅读:2752
笔者认为,有需求就会有市场,所以5亿住房需求显然会对房价上涨产生重要的支撑力。楼市稳字当头,未来房价“上涨空间”还有多大?基于以上分析,下面是笔者的一些看法和总结:其实,对于未来的房价“上涨空间”,央

在过去的3到5年里,如果你被问及未来房价会上涨还是下跌,估计每个人都有同感,几乎没有人会认为房价会下跌。然而,在过去的两年里,随着房地产市场降温的步伐,关于房价涨跌的讨论已经成为房地产市场的热门话题,并逐渐分成两大阵营:房价有可能下跌的主要原因是越来越多的房屋被建造,出生率显示出下降的迹象,因此对房价的支持趋于减弱;相信房价会继续上涨的理由很简单。除了房地产行业的重要支柱地位之外,沙子、水泥等建筑材料和建筑成本都在上涨,所以房价自然会上涨。一般来说,老妇人说老妇人是对的,公众说公众是对的。那么,你认为未来的房价会上涨还是下跌?

随着城市化水平的提高,未来将有5亿左右的住房需求。

目前,在相信房价会继续上涨的阵营中,城市化被普遍视为业内重要的参考指标,甚至一些专家认为城市化几乎是未来支撑房价的最大红利。例如,碧桂园董事长杨国强(Yang Guoqiang)表示,他对三线、四线城市的房地产市场非常乐观,未来也不会担心在三线、四线城市卖房子,因为大量农民会进城买房。这不是巧合。国家发改委城镇中心前主任李铁表示,中国城市化仍有很大发展空间,未来将有5亿人需要解决住房问题。这句话引起了广泛的关注和讨论。那么,这5亿是怎么来的呢?接下来,让我们一起做一些计算。

根据《经济参考》的数据,截至2018年底,中国常住人口的城镇化率为59.58%,常住人口达到8.3亿,而登记人口的城镇化率达到43.37%,登记人口达到6亿左右,也就是说,仍有约2亿人没有在城市定居。此外,城市化目前已进入下半年。要达到发达国家70%以上的城市化水平,根据过去五年1.2%的平均增长率,2030年左右的居民人口城市化水平很可能达到70%,这意味着未来将有超过2亿人去城市买房。因此,总的来说,目前和未来将有大约5亿住房需求。笔者认为,有需求就有市场,因此5亿住房需求显然将对房价的上涨有重要的支撑力。

然而,作者认为,尽管有5亿套住房的需求,但房价飙升的空间和可能性并不高。主要原因有两个:一方面,住房市场环境发生了变化,防范金融风险和促进从虚假走向真实已经成为重要的监管目标,国家已经明确停止将房地产作为刺激经济的短期手段,因此监管不会放松,房价也不太可能飙升。另一方面,中国房地产业的增加值约占国民经济的7%,但上下游产业链对经济的综合贡献率可高达30%左右,因此房地产地位的重要性不言而喻。因此,未来房价大幅波动是不现实的,房地产行业可能会起到稳定器的作用。然而,人口持续流入的地区,如大都市区和城市群,可能会保持稳步上升的趋势。

房地产市场牢牢领先。未来房价“上涨”的空间有多大?央行专家给出了14个单词的答案

通过以上分析,既然房价飙升的可能性降低了,房价还会小幅上涨多少?在这个问题上,中国首席经济学家、中国人民银行顾问、论坛研究所所长盛松城表示,为了长期保持房价稳定,使“居民收入和国内生产总值的增速超过房价”,我们的房价收入比将在10-15年内减半。据统计,2019年上半年,全国商品房平均价格为每平方米9329元,同比上涨7.5%,环比上涨6.2%。那么,让“居民收入和国内生产总值的增长率超过房价”这14个字在未来几年成为现实的可能性很大吗?接下来,让我们看看现阶段房价、居民收入和国内生产总值增长之间的关系。

首先,从房价和居民收入的角度来看,根据国家统计局的数据,2018年城镇非私营企业职工平均年薪为82461元,实际增长8.7%。城镇私营企业职工平均年薪49575元,实际增长6.1%。很明显,非私营雇员的收入已经超过了房屋价格的增幅,所以只要房屋价格能够稳定在6%的增幅,未来私营雇员赚取的收入超过房屋价格的增幅,并不是大问题。

其次,从房价和国内生产总值的角度来看,中国的国内生产总值增长率在过去三四年中一直保持在6.8%左右,行业普遍认为未来经济增长率将长期保持“L”型。因此,笔者认为,如果国内生产总值增长率长期超过或等于房价上涨,未来几年房价上涨的大概率将被限制在6%左右,因为过低不利于刺激经济,过高反而会挤压消费和实体。当然,笔者认为,在国家调整产业结构、引导资本由虚转实的背景下,房价的稳定下跌基本上是可以预见的趋势。

第三,将增幅控制在6%以内是有先例的。早在2018年,福建省一个地级市就出台了相关的调控政策,明确要求“中心城市新建商品房平均价格每年控制在6%以内”。显然,一旦房价涨幅控制在6%以内,无疑对投机投机者的影响最大,因为大部分是银行贷款,每年的借贷成本至少为6%,所以房价每年涨幅不超过6%就意味着投机者基本上赔钱了。如果这种情况能持续很长时间,投机者会选择离开市场,因为没有利润。

基于以上分析,作者的观点和结论如下:

事实上,中央媒体也对未来房价的“上涨空间”给出了答案。《人民日报》曾转发《中国青年报》的一篇评论,称从未来趋势来看,房价永远不会再次出现无序上涨。即便如此,它们也将基于市场需求和通胀因素之间关系的变化而有序上升。此外,房价的上涨永远不会超过居民收入的增长水平。此外,与资本成本和其他因素相比,赚钱的可能性会变小,空间也会变窄。从中央媒体的声明来看,基本信息有两个:一是房价不再无序上涨,涨幅基本控制在居民收入增长范围内;其次,一旦房价稳步上涨回落,资本成本可能会超过囤积房屋获得的回报,因此通过买房赚钱是不可行的。

综上所述,无论是从央行专家的角度还是从中央媒体的态度来看,它都使得“居民收入和国内生产总值的增速超过房价”,或者是未来房地产市场的调控趋势。因此,笔者认为,在不投机住房的固定位置下,随着房地产市场告别周期的变化,房价稳步下跌是大势所趋,而房价上涨不到6%对每个人来说都是一个好结果。它不仅能继续发挥稳定房地产经济的作用,还能抑制住房投机,引导住房的合理消费。

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